Про капремонт

1 октября 2014 года в квитанциях туляков на оплату ЖКУ появилась строка: «взнос на капитальный ремонт». Чтобы остановить лавинообразный рост числа аварийных домов, в каждом субъекте федерации в тот период к работе приступил региональный Фонд капитального ремонта, аккумулирующий взносы граждан, выступающий единым заказчиком услуг и контролером качества капремонта домов на котловом счете.

Сколько домов в нашем регионе с тех пор получили заветный капремонт? Кому предстоит его дождаться в ближайшее время? Кто выбирает виды работ? Ждет ли нас индексация платежей? И что же все-таки выгоднее: спецсчет или отчисления в общий котел? На вопросы читателей «ТИ» отвечает генеральный директор Фонда капитального ремонта Тульской области Кира Игнатчик. 

Двенадцать раз по три года

В Тульской области программа капитального ремонта действует уже девятый год, и на сегодняшний день более 50 процентов от общего числа включенных в нее домов получили те или иные работы по капитальному ремонту.

Всего было выполнено 12 тысяч видов работ, на эти цели направлены средства собственников – те, что формируются из ежемесячных выплат, и средства государственной поддержки – они выделяются из регионального бюджета. В общей сложности стоимость этих работ за весь срок превысила 11 миллиардов рублей.

Региональная программа утверждена до 2049 года и разбита на трехлетние плановые периоды.

– В текущем году очередная трехлетка завершается. С какими итогами?

– С 2020-го по 2022 год включительно регион отремонтировал более 2 тысяч многоквартирных домов. Стоимость выполненных работ превысила 5 миллиардов рублей.

– Почему в этот трехлетний период затраты значительно выше?

– По большей части в 2020-2022 годах проводились капиталоемкие работы – ремонтировались крыши, лифты и системы электроснабжения. Это основной пул работ, который оказывает влияние на безопасность проживания граждан. При этом за прошедшие два года значительно возросли цены на основные строительные материалы, применяемые при капитальном ремонте.

– Одна из самых затратных статей – замена лифтов, фигурирует в планах работы Фонда уже со второго расчетного периода. Ждать было нельзя?

– Работы по замене лифтов в домах, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, начались в Тульской области с 2018 года. В соответствии с требованиями Технического регламента Таможенного союза срок эффективной эксплуатации лифта составляет 25 лет. Далее по результатам ежегодных обследований специализированной организацией либо продлевается срок эксплуатации или выносится решение, что лифт подлежит замене.

752 лифта в 244 домах Тульской области, у которых истек срок эксплуатации, требовалось заменить до 2025 года, поскольку их срок работы продлению больше не подлежал. Они должны были просто остановиться.

У региона в запасе оставался еще плановый период замены с 2023 по 2025 год, но все необходимые работы мы полностью завершили в текущем году. Ремонт проводился на целевые средства из бюджета региона при софинансировании муниципальных образований, собственников жилья и Фонда капитального ремонта Тульской области. 

Ваша очередь

– С лифтами вопрос решили досрочно. А по остальным видам работ?

– Программа 2022 года на настоящий момент выполнена на 99 процентов. Стоимость годичной программы составит 1,6 миллиарда рублей.

А завершить по области осталось всего 9 видов работ.

Ремонт проведен в 393 домах.

– По каким критериям они выбраны, и кто следующий?

– Программа выстроена, исходя из принципов очередности. Определяющие факторы – год постройки дома и дата ввода его в эксплуатацию; степень физического износа, которую для каждого здания определяли на этапе запуска программы органы местного самоуправления; также учитывается факт проведения капитального ремонта прежде – вне программы.

Среди жилого фонда области есть дома, которые получали капремонт за федеральные средства прежде 2014 года, на основании Закона 185-ФЗ.

В первые два трехлетних периода были включены наиболее старые дома, подлежащие капремонту. Преимущественно это были здания от одного до трех этажей высотой.

Далее в крупных муниципалитетах Фонд приступил к ремонту пятиэтажек. Ремонт девятиэтажных многоквартирных домов начнется с планового периода 2026-2028 годов.

Сейчас Фонд работает с домами 1960-ых годов постройки.

– Какие дома входят в программу капремонта? Участвуют ли в ней недавно сданные многоэтажки и дома, признанные ветхими после 2014 года?

– По Жилищному кодексу в региональную программу включается весь жилищный фонд, который не признан аварийным и имеет степень износа не выше 70 процентов.

Актуализация информации по домам, находящимся в предаварийном состоянии, проводится ежегодно. 

Думайте сами, решайте сами

Старые дома и новостройки, малоэтажные и высотки – все платят ежемесячно в общий котел и ждут своего часа.

Кому-то такая схема выгодна с точки зрения «здесь и сейчас»: если многоквартирный дом требует серьезных вложений, а по региональной программе его капремонт запланирован через непродолжительное время, работы будут проведены фактически «в кредит», еще до того, как жильцы соберут необходимую сумму за счет ежемесячных платежей.

Не возбраняется и другой вариант: собственники жилья в конкретном доме открывают специальный счет, взносы на капремонт оплачиваются все так же, согласно квитанции, но накопления этого дома аккумулируются на спецсчете. Эти деньги не могут быть использованы для финансирования работ на других зданиях, собственники самостоятельно решают, как копить их, на что тратить и в какие сроки.

С одной стороны, это открывает возможность ускорить капремонт по сравнению с плановыми сроками регоператора и точечно решить именно те проблемы, которые жители считают наиболее актуальными в конкретный момент.

С другой стороны, нужно понимать, что при недостатке средств на спецсчете работы не будут произведены вовсе, или жители вынуждены будут прибегнуть к полумерам: поменять трубы, но не все; перестелить кровлю, но не утеплить…

Капитальный ремонт – очень дорогостоящее мероприятие и, с учетом роста цен на материалы и услуги, копить даже на один вид работ стандартной пятиэтажке придется несколько лет.

– Какие еще существуют аргументы при выборе: спецсчет или регоператор?

– За все работы, выполненные Фондом капитального ремонта Тульской области как техническим заказчиком домов на котловом счете, мы несем ответственность перед гражданами. На них мы проводим контроль хода выполнения работ, качества материалов, которые используют подрядные организации; сроков исполнения работ и технологий, используемых при их проведении.

В случае, когда жильцы дома перечисляют взносы за капремонт на спецсчет, заказчиками работ выступают сами жители. Методы контроля, которые здесь применяются – их прерогатива. Здесь фонд капремонта законодательно не правомочен вмешиваться и оказывать какое-либо влияние.

– Как Фонд капремонта определяет подрядные организации на те или иные виды работ?

– Для работ по котловым домам привлекаются только подрядчики, прошедшие двухступенчатую систему отбора.

Первый круг отбора проводит региональное министерство ЖКХ. На этом этапе подрядная организация подтверждает наличие допуска саморегулируемой организации (СРО), в которой состоит. Такой допуск имеют только добросовестные подрядчики, внесшие взносы в компенсационный фонд, и в случае возникновения какого-либо ущерба или любых неблагоприятных последствий работы такого подрядчика СРО несет солидарную ответственность.

Также подрядные организации подтверждают наличие в штате необходимого количества аттестованных сотрудников, включенных в национальный реестр специалистов; наличие материально-технической базы и опыт работы в сфере капитального ремонта многоквартирных работ.

Опыт работы является немаловажным требованием. Ведь существенная разница между проведением ремонта, например, в период каникул в школе, когда не проходят занятия и многоквартирном доме. Проведение ремонта в многоквартирных домах – задача не простая, ведь он проводится без отселения жильцов, и представителям подрядных организаций необходимо взаимодействовать в ходе проведения работ с каждым собственником.

Вторым этапом отбора является проведение аукциона Фондом капитального ремонта. Участвовать в торгах могут только организации, включенные в пул на основании первого отборочного этапа.

Срок включения подрядчика в пул законодательно ограничен тремя годами. Сделано это также специально: за три года и репутация, и финансовое положение компании может заметно измениться. Поэтому каждые три года подрядная организация должна заново подавать документы и подтверждать квалификацию. 

Разные дома – равные права

– Из огромного массива уже проведенных работ по капремонту что в Тульской области – самое востребованное, и какие запросы преобладают на этом этапе программы?

– Если анализировать обращения, для жителей региона самые проблемные и востребованные – крыши. И сейчас стал востребованным капремонт системы электроснабжения. Дома, в которых несколько десятилетий не проводился такой ремонт, с каждым годом все сложнее переносят зиму. Дополнительно включаемые обогреватели плюс мощная современная электротехника, которой немало в каждом доме, провоцируют проблемы в щитках, перепады напряжения и аварийно опасные ситуации.

Эти две проблемы актуальны практически повсеместно. А если рассматривать специфику нынешнего трехлетнего периода, когда в капремонт включились старые пятиэтажки – типовые хрущевки, то здесь вопросы часто возникают по инженерным сетям. От этих домов частый запрос – капитальный ремонт систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. Эти работы мы будем выполнять в большом объеме и в 2023-2025 годах.

– В региональном центре в следующий трехлетний период будут капитально ремонтироваться пятиэтажные дома. А, например, в Дубне, где пятиэтажки – наперечет?

– В крупных муниципальных образованиях основной объем работ придется на пятиэтажки, в других работаем с существующим фондом, опираясь на предложения местных администраций.

– Как при этом распределится финансирование между центром и периферией Тульской области?

– Вся программа капитального ремонта завязана на том объеме средств, что собирает регоператор, и тех ресурсах, которые дополнительно выделяет региональный бюджет. На основании предложений администраций министерство ЖКХ формирует программу, исходя из прогнозных стоимостей ремонта, нет четкой разбивки «под сбор»: если в том же Дубенском районе собирается, условно, 10 миллионов рублей в месяц, это не значит, что и ремонт здесь будет проводиться в пределах этой суммы.

Финансирование на котловом счете сквозное. Есть объем средств, которые региональный оператор собирает. Те предложения, которые выдает орган местного самоуправления каждого муниципалитета, принимаются и включаются в общий расчет.

Возьмем ту же Дубну. Пусть здесь востребован капремонт 20 домов за трехлетку. Орган местного самоуправления равноценно делит эти запросы по годам, исходя из степени срочности, которая определяется на месте.

В Туле за тот же период требуется отремонтировать большее число домов – здесь точно так же разобьют это число на равные доли.

Такой подход позволяет обеспечить равные возможности на проведение качественного капитального ремонта дома, вне зависимости от его конструктивных особенностей дома, а соответственно, и объема накопленных средств.

Капитальный подход

– Существует еще региональное дотирование. Насколько серьезно эта статья поддерживает капремонт в Тульской области?

– Основной объем, конечно, составляют средства собственников, но дотации из бюджета у нас весьма существенны – порядка 20-25 процентов от общей стоимости программы. Финансирование осуществляется при наличии бюджетных лимитов. Например, в прошлом году бюджетные дотации на возмещение затрат по общим работам минимального перечня составили 352 миллиона рублей, замена лифтов проходила также за счет средств поддержки из регионального бюджета, по целевой программе. В этом году запланировано 280 миллионов рублей дотаций.

Замечу, что 20-25 процентов – это очень хороший показатель! В большинстве регионов капитальный ремонт вообще не дотируется.

Не один год мы находимся в ТОП субъектов федерации, которые выполняют свои обязательства перед собственниками по капремонту, в том числе за счет региональной поддержки. В Тульской области мы ремонтируем весь объем домов, что предусмотрен планом. Основной объем средств покрывает собираемость, остальное дотируется из бюджета.

Еще до пандемии, когда все субъекты федерации получали рейтинговую оценку выполнения обязательств по капремонту, Тульская область стабильно находилась в пятерке лучших.

С началом пандемии значительное число регионов перестало справляться с обязательствами: где-то конкурсные процедуры не состоялись, где-то работы задержались по объективным причинам. Потом начался резкий рост цен на строительные материалы, по некоторым позициям до 70 процентов…

Где регион сильный – как у нас – там программу смогли поддержать дотациями. В результате Тульская область, в числе немногих по стране, из года в год выполняет программу капремонта на 100 процентов.

– Как регион планирует в дальнейшем выходить из ситуации с удорожанием стройматериалов: поднимутся взносы за капремонт, увеличится дотирование или уменьшится число домов, которые получат ремонт в следующий расчетный период?

– Размер взноса не корректировался с 2020 года, и в дальнейшем этот вопрос будет рассматриваться, но повышения взносов на 2022 год ждать не нужно.

Объем регионального финансирования сейчас уточняется, но уже можно определенно говорить о том, что оно будет выделено.

И количество домов, которые получат капремонт, точно не изменится, программа утверждена. Более того, мы уже приступили к конкурсным процедурам на следующий год – примерно по половине видов работ, которые предстоит выполнить, объявлены торги, 36 процентов контрактов уже заключены.