Жилье в законе: что надо знать про перепланировку квартир

Пытаясь сделать свои квартиры более комфортными, жильцы подчас затевают не совсем законный ремонт. А по итогам страдает весь дом. Протечки, трещины в стенах, перебои с электричеством, проседания потолка — таковы распространенные последствия самовольных перепланировок в многоэтажках. А иногда это приводит и к более серьезным ситуациям, вплоть до частичного обрушения строений.

Объясняем, где пролегают «границы дозволенного», как выявить соседей-нарушителей и с кем необходимо согласовать изменение квартирного «ландшафта».

Чем обычный ремонт отличается от переустройства и перепланировки?

Косметическим ремонтом владелец квартиры имеет право заниматься без каких-либо разрешений со стороны. Например, можно свободно переклеивать обои, белить потолок, облицовывать пол плиткой, устанавливать встроенную мебель, раздвижные двери, кондиционеры и антенны, класть ламинат.

Переустройством будут считаться любые манипуляции с инженерными сетями, сантехникой, электрикой, когда, к примеру, хозяин квартиры меняет трубы и батареи, штробит стены под электропроводку, каналы для отводов кондиционера или дополнительную вентиляцию.

Перепланировка означает изменения конфигурации помещения. Это обычно связано с установкой, переносом или демонтажем стен ради прибавления полезной площади помещения. К примеру, с объединением комнаты и кухни, установкой дополнительного санузла, расширением ванной за счет коридора или прихожей за счет лестничной площадки, увеличением дверных и оконных проемов, созданием антресолей, установкой другого оборудования (скажем, газовой плиты вместо электрической или душевой кабинки вместо ванны).

И переустройство, и перепланировка требуют согласования с государственными органами.

Как добиться такого согласования?

Для начала надо заказать в проектном бюро проект перепланировки. Он должен соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам закона. Например, если хозяин вознамерился объединить кухню с гостиной, проектировщик сначала выяснит, какая между ними стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, то слияние возможно, если нет, значит, не судьба.

Разрешения на перепланировку выдает жилищная инспекция. Туда следует принести документ, подтверждающий право собственности на квартиру (то есть выписку из ЕГРН с указанием правообладателя или свидетельство о собственности), технический паспорт БТИ, проект перепланировки в двух экземплярах и заявление. Также можно подать документы в МФЦ или на портале «Госуслуги», а в Москве на сайте mos.ru.

Если дом представляет историческую и культурную ценность, аналогичные бумаги нужно отнести в департамент культурного наследия и заручиться его согласием. Если квартира взята в ипотеку, потребуется согласие банка.

Ответ обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, то разрешение будет выдано.

Есть ли срок действия у разрешения на перепланировку?

Есть. В разных регионах срок действия разрешения составляет от 1 до 1,5 года, а затем оно утрачивает силу. Поэтому с перепланировкой лучше не затягивать. Когда работы будут завершены, следует подтвердить, что все сделано в соответствии с проектом. Поэтому придется заглянуть еще в несколько инстанций.

Специалисты БТИ (бюро технической инвентаризации) убедятся, что внесенные изменения соответствуют проекту, и при отсутствии замечаний в течение 10 дней выдадут акт приемки. Его надо будет предоставить в кадастровый отдел. Там за 30 дней сделают новый техпаспорт перепланированной квартиры. Останется зарегистрировать его в Управлении государственной регистрации кадастра.

А если не узаконить перепланировку и сделать ее по-тихому?

Чтобы избежать проблем, лучше так не поступать. Сегодня для физических лиц штраф составляет до 2,5 тыс. рублей, до 5 тыс. рублей — для должностных лиц, которые допустили подобную ситуацию, и до 50 тыс. рублей для юрлиц, например, для компаний, которые выполняли работы по заказу.

Но «административкой» можно и не отделаться. Ведь стены — это каркас, если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Если дому нанесены серьезные повреждения и пострадали другие жильцы, может дойти и до уголовной ответственности.

Именно поэтому разрешение на перепланировку не выдают, когда хозяин квартиры вознамерился порушить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубить дополнительное окно на фасаде. А если он все же пошел на столь радикальные «улучшения», то по решению суда придется восстанавливать все как было за свой счет. И не откажешься, иначе дело может закончиться лишением прав собственности и принудительной продажей жилья с торгов.

Как выяснить, законно ли соседи делают перепланировку?

Для этого надо подать обращение от имени любого из жильцов-собственников в Государственную жилищную инспекцию. Сегодня это единственная законодательная основа для проведения проверки по вопросам перепланировки в досудебном порядке. Кроме того, проверку может инициировать управляющая компания.

Чем нарушители могут себя выдать, кроме грохота перфоратора?

Долго скрывать перепланировку все равно не получится. Отличия от привычной обстановки могут броситься в глаза людям, проверяющим показания счетчиков, сантехникам или участковому, заглянувшему «на огонек». Если владелец жилья затопит соседей или затопят его самого, то факт перепланировки «всплывет», а требовать компенсацию будет затруднительно. И даже если квартира была застрахована, страховая компания в этом случае может отказать в выплатах.

Кроме того, когда квартиру нужно будет продать, подарить, передать в наследство или приватизировать, разночтения между техпаспортом и реальностью тоже вызовут вопросы. А если и не вызовут, проблема рано или поздно ляжет на плечи нового собственника. Недаром юристы рекомендуют перед покупкой заказывать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверять планировку с поэтажным планом БТИ.

Покупателям с ипотекой перед сделкой придется вызвать оценщика жилья, чтобы получить одобрение банка, и тот укажет на незаконную перепланировку, а заодно подаст сигнал БТИ. Тогда, опять же, придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец незаконно «тюнингованного» жилья не сможет получить кредит под его залог.

Можно ли узаконить перепланировку, после того как она была сделана?

Проще всего обратиться в местную администрацию, имея на руках техническое заключение о том, что проделанная перепланировка соответствует всем требованиям законодательства и не нарушает ничьих прав. Если администрация не пойдет навстречу, то остается еще один способ — суд.

https://объясняем.рф/articles/useful/zhile-v-zakone-chto-nado-znat-pro-pereplanirovku-kvartir/